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Consigli Su Come Acquistare E Vendere Una Casa Che Ha Più Di Un Proprietario


30 marzo 2011 ore 20:33   di valelu  
Categoria Guide Manuali e How To  -  Letto da 433 persone  -  Visualizzazioni: 850

Quando si acquista una casa è importante sapere chi è il venditore;se si tratta di una persona singola nessun problema,ma,se i proprietari sono due o più persone,vale la pena di saperne di più senza aspettare il momento del rogito,possibilmente prima di firmare il compromesso.Quasi sempre si tratta di coniugi o fratelli o persone che agiscono comunque in piena sintonia di intenti.Non sempre però è così:una parte consistente degli immobili entra nella disponibilità delle persone a seguito di una eredità e non è detto che gli eredi agiscano in piena concordia.

In altri casi gli immobili sono stati acquistati da persone che finiscono con il seguire strade diverse,ma cosa accade se uno dei proprietari vuole vendere e si adopera in questo senso e l'altro no?Si tratta di casi assai delicati,soprattutto quando l'acquirente,avendo concluso un compromesso di acquisto(con il comproprietario interessato a vendere),non riesce a stipulare il rogito(che invece richiede la concorde volontà dei proprietari);in questo caso cosa succede?


Il compratore si può rivolgereal giudice affinchè il rogito possa essere stipulato,e quindi la compravendita possa essere effettuata.La giurisprudenza ha dato in passato,su casi come questi,sentenze contraddittorie;innanzitutto bisogna sottolineare la differenza:fra "comunione" e "comproprietà".Comproprietà è la situazione di un bene posseduto da più persone,ciascuna con una determinata quota o porzione ben individuale.Comunione vuol dire che tutti possiedono indistintamente il bene,quindi nulla è cedibile senza consenso unanime.

Prendiamo l'esempio di un immobile che appartiene,in comunione a più eredi,o a due coniugi;non vi è dubbio che se anche uno solo degli appartenenti alla comunione non è d'accordo sulla vendita essa è annullabile.Meno chiaro è il caso della validità o meno del compromesso di acquisto stipulato da uno solo dei "comunisti" cioè i componenti della comunione.Per certe sentenze della Cassazione questo compromesso,pur non essendo una vendita o un acquisto ma solo una promessa di vendita o di acquisto,è comunque un obbligazione,un impegno valido anche se preso da uno solo.

Un discorso diverso è quando un immobile non appartiene in comunione,ma in comproprietà a due persone,per esempio due coniugi,ma in regime di separazione di beni.In questo caso entra in gioco la disciplina del "mandato collettivo",regolata dall'articolo 1726 del Codice Civile.Secondo questa normativa se il mandato a vendere è stato dato da più persone,purchè con un unico atto e per un affare di interesse comune,non può essere revocato da uno solo di quelli che hanno dato il mandato.

Per tornare al caso della vendita dell'immobile in comunione ereditaria,occorre ribadire che se non c'è l'accordo,ciascuno dei coeredi può chiedere al giudice la divisione della comunione stessa.La divisione ereditaria prevede la trascrizione di atti presso l'Ufficio di registro riguardanti gli immobili,l'intervento di un notaio e l'eventuale pagamento di un'imposta del 1% sul valore dei conguagli tra le diverse quote,qualora esistano.L'articolo 720 del Codice Civile afferma inoltre che,in caso di immobili non divisibili,il giudice deve,di preferenza,attribuire l'immobile a uno o più dei coeredi,compensando in denaro gli altri.Se nessuno dei coeredi è disposto a vendere,il giudice procede alla vendita all'incanto.

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